ECONOMIA
O mercado com preços acima de R$350 mil que é para onde o setor está olhando. Ele não interessa apenas as construtoras que se especializaram no MCMV.
Por Fernando Castilho/JC
A Caixa Econômica e o Banco do Brasil iniciaram o ano com uma informação preocupante para as famílias interessadas em realizar o sonho da casa própria: subiram até 2% nas taxas praticadas no crédito imobiliário.
Na prestação do mês quer dizer que nas operações enquadradas no Sistema Financeiro de Habitação, que financia imóveis de até R$ 1,5 milhão, a taxa cobrada considera a Taxa de Referencial (TR) acrescida de 10,99% a 11,49% ao ano, para operações enquadradas no SFH.
Taxa de Selic
No Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), para imóveis acima de R$1,5 milhão, os juros agora são de TR acrescida de 11,87% a 12,0% ao ano. Para efeito de comparação até dezembro, a variação começava em TR + 8,99% e ia até TR + 9,99%, dependendo de como a operação estava enquadrada no SFH ou no SFI.
O problema dessa mudança não tem repercussão apenas para quem está comprando um imóvel de maior valor já que tem uma acima de cinco salários mínimos e que pode comprar um imóvel com essas taxas.
Até porque normalmente esse mutuário paga as taxas, mas não faz o financiamento de, por exemplo, R$1,5 milhão e quase sempre financia apenas uma parte. Até porque já vem de uma poupança originada da venda de outro imóvel.
Fora do MCMV
O problema é na faixa que depende das linhas de crédito do Minha Casa Minha Vida, que atende ao público que ganha até R$8 mil com imóveis de até R$350 mil.
Pode não atender agora. Mas a questão é que com um juro básico já subiu de 10,50% para 12,25% e o Banco Central indicou que pretende levar a taxa a ao menos 14,25% no fim de março não vai impactar o que é cobrado no programa? Ou seja, por quanto tempo vai ser possível manter as taxas atuais diante de um quadro que sinaliza uma taxa Selic tão alta?
Público melhor
Pode-se dizer que os financiamentos via Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) são destinados à classe média. No ano passado, bancos privados, como Itaú e Santander, iniciaram o movimento de aumento dos juros cobrados na compra de imóveis em meio ao ciclo de alta da Selic. É verdade, mas esse discurso não leva em consideração o fato de que o mercado está migrando para imóveis para quem ganha acima de R$8 mil.
Uma coisa é o mercado das construtoras que atuam no setor de imóveis do MCMV que exige um ajuste de custo que não pode haver erros na planilha de custo sob pena de excluir a empresa do mercado pelo prejuízo. Outra é o mercado que as construtoras estão mirando e que permite uma melhor remuneração do investimento.
Mais concorrência
O que está acontecendo é que como o Minha Casa Minha Vida tem uma forte demanda e, portanto, concorrência muito forte entre as empresas que atuam nesse segmento, o mercado vai ocupar o nível acima.
Ou seja: o mercado com preços acima de R$350 mil que é para onde o setor está olhando. Dito de outra forma, não estão no mercado apenas as construtoras que se especializaram no MCMV. Existe um mercado a ser ocupado fora dele. Especialmente das famílias que melhoraram sua renda e agora desejam um imóvel melhor. É nesse nicho que o aumento das taxas impacta.
Tendência de alta
O problema é que a mudança ocorre em meio ao aperto da taxa Selic, os juros básicos da economia brasileira, e tendência de retirada de recursos na caderneta de poupança, fonte de recursos mais barata para a concessão de empréstimos imobiliários.
E uma taxa de 10,99% a 11,99% ao ano faz uma diferença enorme porque o cliente está contratando uma operação de pelo menos 180 meses. Uma coisa é o sujeito contratar como estava contratando antes do estouro da Selic uma operação de 7.99% e 8.99% ao ano. Outra bem diferente é fechar um contrato longo com uma taxa de 12%. Em muitos casos nem a valorização do imóvel banca uma conta final desse porte.
Uma Selic maior
Então uma taxa Selic de 14,25% no fim de março baliza um contrato que vai ficar valendo mesmo que no futuro ela seja reduzida. E isso é um problema na hora do cliente assinar o contrato. A prestação trazida a valor presente fica muito alta exatamente no momento em que ele tem que pagar todas as taxas decorrentes da compra. O comprometimento da prestação fica muito alto.
Isso tem um efeito colateral ruim. Com essas taxas o cliente tende a reduzir suas expectativas e tentar se encaixar num imóvel que possa ter algum tipo de subsídio pressionando o segmento um degrau abaixo.
No final a questão acaba sendo mesmo a dificuldade do cliente classe média que fica sem condições. Isso mesmo usando o dinheiro da venda de outro imóvel. Na prática essa taxa tão alta trava o upgrade do freguês que remuneram melhor à construtora. É ruim. Mais ainda nas regiões Norte e Nordeste que esse nível de salário não é o mesmo que no Sul e Sudeste.
Mais Infraestrutura
Os investimentos em obras de mobilidade urbana e contenção de encostas na Região Metropolitana do Recife passaram de R$17,1 milhões, em 2022, para R$103,48 milhões em 2024, segundo a Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação de Pernambuco.
Do total, cerca de 90% dos recursos têm origem no próprio governo estadual, provenientes de arrecadação de impostos e operações de crédito realizadas nos últimos dois anos e o restante de contratos de repasse do Governo Federal.
Entre as principais obras iniciadas estão a contenção de encostas em Jardim Monte Verde, a finalização do Terminal Integrado de Igarassu, que será entregue agora em janeiro, e o trecho do Ramal da Arena, conectando o Viaduto V2 a Belmino Correia, principal via de Camaragibe segundo o secretário executivo de Desenvolvimento Urbano do Estado, Francisco Sena.